פתיחת תפריט הנגישות  

מהי הפשרת קרקעות חקלאיות (או תהליך שינוי ייעוד)?

מהי הפשרת קרקעות חקלאיות ומהו תהליך שיש לעבור בכדי לקבל אישורים להפשרת קרקע חקלאית לבנייה במאמר זה ריכזנו מספר דברים שכדאי לדעת.

 תהליך שינויי ייעוד: מקרקע חקלאית לקרקע עירונית

כפי שכולנו יודעים, רכישת קרקע חקלאית מוגדרת כהשקעה לטווח בינוני-ארוך, כלומר, השקעה שאת פירותיה המתוקים לא תוכלו לקצור בקרוב. לכן, אם אין בכוונתכם להשתמש בקרקע לייעודה הנוכחי ולהקים עליה משק חקלאי, אלא להשתמש בה לצורך בנייה עליה, תצטרכו להמתין עד שיתבצע תהליך ההפשרה המיוחל.

 

מהי ההגדרה לקרקע חקלאית?

עד לפני מספר שנים, על פי הגדרתו המקורית של המחוקק המונח "קרקע חקלאית" התייחס אך ורק לקרקע שעליה בוצעו פעולות חקלאיות כחריש וזריעה ועליה הוקמו רפתות, דירים ואורוות. אולם, בשנת 2011, דחה דן מור, שופט בית משפט השלום בתל אביב, את תביעת מינהל מקרקעי ישראל. נציג מינהל מקרקעי ישראל טען בתביעה כי הנתבע, חבר מושב כפר אז"ר, הקים על הקרקע החכורה, אשר מוגדרת כ"חקלאית", משתלה מסחרית, עסק לשזירת פרחים, חוות ליטוף חיות ועסק של גידול דגים, בו התיר לדייגים חובבים לדוג תמורת תשלום. בשימוש הבלתי חקלאי שעשה החוכר בקרקע, כך טען נציג המינהל, הפר החוכר את תנאי הסכם החכירה שבינו לבין המינהל. בדחיית התביעה יצר כבוד השופט תקדים בהגדרת השימושים העסקיים המותרים לחוכרי קרקעות חקלאיות. אולם, גם תקדים זה, עדיין מותיר את אפשרויות השימוש בקרקעות החקלאיות מובלות מראש ותחת זכוכית המגדלת של הרשויות רלוונטיות.

 

למה אי אפשר לבנות על קרקע כל עוד היא מוגדרת כקרקע חקלאית?

במדינת ישראל קיים פיקוח ממשלתי מחמיר על שוק הנדל"ן. במסגרת פיקוח זה, גוף פרטי או עסקי איננו יכול לרכוש בעלות מוחלטת על שטח אדמה, אלא אך ורק בהתאם למדיניות של הגופים הרשמיים הנוגעים לכך. תוכנית המתאר הארצית לתכנון ופיתוח (תמ"א 35) מגדירה את ייעודן הנוכחי של הקרקעות השונות ומהווה קו מנחה המגדיר כיצד תתפתח הבנייה במדינת ישראל עד לשנת 2020. כלומר, תמ"א 35 מהווה תוכנית כוללת אשר מבהירה היכן יבנה כביש, איזה קרקעות תישארנה קרקעות חקלאיות ואיזה קרקעות תעבורנה תהליך שינוי יעוד, תופשרנה ותהפוכנה לקרקעות המותרות לבנייה.

 

כאשר מתגברת הדרישה לקרקע זמינה המותרת לבניה באזור מסוים, הרשות המקומית באזור מתחילה הליך של שינוי היעוד והפשרת הקרקעות החקלאיות שתחת חסותה, על מנת ליצור בסיס להתרחבות הישוב ולבניית דירות נוספות. מדובר בתהליך בירוקראטי ארוך של מספר שנים, אשר בסיומו, הקרקע החקלאית מופשרת והופכת לקרקע המיועדת לבנייה וערכה מזנק ועולה לפי כמה משווייה הקודם כקרקע חקלאית.

 

איך תדעו איזו קרקע עתידה להיות מופשרת?

למרות שנשמע כאילו מדובר ברולטה כלשהי, ישנן דרכים רבות לצפות ולשער האם קרקע חקלאית תופשר ומתי. אולם רובן של הדרכים היעילות הללו אינן מצויות בידיהם של אנשים שאינם עוסקים באופן שוטף בתחום הקרקעות החקלאיות. יתירה מכך, אפילו לא כל מי שעוסק בנדל"ן הרגיל (בתים ודירות) מתמצא בתחום. לכן, כאשר אתם שוקלים לרכוש קרקע חקלאית כהשקעה, הקפידו להתייעץ אך ורק עם משרד המתמחה בנושא.

רשימת הדיוור של פרומול
כל החדשות מעולם הקניונים הישר לתיבת האימייל שלך