פתיחת תפריט הנגישות  

להתנדנד בכיכר השוק

עופר שחטר - מנכ"ל פרו-מול ניהול קניונים בע"מ

להתנדנד – זו אולי התחושה אותה אנו מקבלים כיום מקריאת כותרות העיתונות. יום למעלה, יום למטה. יום של עליות גדולות בשווקים, ולמחרתו התרסקות של ממש. דומה כי אנחנו בעידן של פרדוקסים.

מחד, עסקאות מכירה ושכירות נסגרות, אמנם לאחר מאמץ גדול יותר, ויחסית מעט חוזים נחתמים. בנוסף, על פי כל החוקרים והמומחים אין הרבה קמעונאים שמעוניינים כעת בהרחבה.

מצד שני , מכון המחקר של ICSC טוען שלמעלה מ- 100 אלף חנויות חדשות ייפתחו השנה בארה"ב, יש מבנים חדשים והרחבות שמתבצעים עפ"י המתוכנן.
פחות פרויקטים חדשים מתחילים – יש ביטול או דחייה של פרויקטים חדשים, יש יותר חנויות שמתפנות בקניונים הקיימים, אבל הנהלות הקניונים חוסכות בהוצאות השיווק ועושות מאמץ קטן יותר כדי לשווק אותם – מנכ"ל רשת אמריקאית גדולה לאופנה לכל המשפחה אומר ש"אנחנו צריכים שותפות שיווקית ריאלית בין קמעונאים, והנהלות קניונים על מנת לבנות מחוללי תנועה אמיתיים לקניונים. יש כמה חברות ניהול קניונים שהשתמשו בהון שלהם כדי לקדם את האגו שלהם, מתוך מחשבה שהם ממתגים את עצמם – כגון ווסטפילד ,מק ריץ', טאנג'ר, סיימון. האם הם חושבים שעל ידי המיתוג שלהם יותר אנשים יזרמו לקניונים. יש כאן התעלמות מהבעייה האמיתית. הקונים לא באים ואלו שבאים לא קונים. יש קימעונאים ששוחטים את מחיר הסחורות. יש דוכנים לפני החנויות אבל הקונים עדיין לא קונים. יצרנו מפלצת של אירועי מכירות רק כדי להבין שצריך להאכיל אותה כל עונה מחדש. הקונים יודעים יותר לגבי רווחים של הקמעונאים אחרי שלמדו להכיר הנחות משמעותיות.... צריך להיות יותר ריאליים בתמחור המוצרים שלנו. העובדה שהמפלצת קיבלה ארוחה ב"סייל" של העונה הזו, מחייב להאכיל אותה באותה ארוחה גם ב"סייל הבא". זה יקר ומסוכן לרווחיות שלנו".

מחירי השכירות צונחים במהירות ואיתם מחירי מרכזי הקניות
אנו מוצאים כיום הנהלות של קניונים ודיירים שמתמקדים בעשיית עסקאות אבל רוב המאמץ מושקע במשא ומתן להורדת עלויות השכירות ושיפור תנאי החוזה.
אחד ממנהלי הקניונים יצא כנגד הקמעונאים ואמר – "הם מבקשים בקשות בלתי הגיוניות כדי להגיע לפשרות (בשכר הדירה) לא סבירות". הוא מזהיר כי התוצאה תהיה הרסנית לעתיד."יהיה קשה לחזור לרמות השכירות שהיכרנו לא מזמן".

אחד מהשוכרים הגדולים בכל רחבי היבשת מסכים, אבל טוען שבמציאות של קיצוצים בתקציבים, הפחתות משכורת וכח אדם בכל הדרגות , מול עלייה מתמשכת בהוצאות התיפעול – "יש לחץ אדיר שמחייב חיסכון , ולכן אנו נאלצים לדרוש הנחות אפילו אם אנחנו לא מאמינים בזה. ממש כמו הקלישאה בסרטי המאפיה – זה לא אישי , הכל עסקים. יש מקומות שמוצדק להוריד בהם מחיר, יש מקומות שלא. אנחנו לוחצים לאורך כל הקו. איפה שנקבל, זה יעזור לנו לשרוד".
התוצאה של הלחץ כלפי מטה של שכר הדירה, גורם לכך שהערך של מרכזי קניות יורד, ככל שיש יותר חנויות ריקות, ויותר מרכזים למכירה. עם זאת, יש יותר ויותר חברות חדשות שנוצרות או חברות חזקות שמקבלות מימון כדי לרכוש את הנכסים הבעייתים האלו. אחד ממנהלי חברות התיווך הגדולות טוען שבשיחות עם כמה וכמה בעלים של מרכזי קניות עולה כי הם רוצים למכור לפחות במחיר העלות שלהם בו קנו או בנו את מרכז הקניות, אך מבינים כי בזמן הנוכחי חנויות ריקות פוגעות במחיר הנכס וגם ההיצע של מרכזים אחרים גורם לירידה במחיר (ועליית התשואה לקונים), עד כדי כך שישנם מרכזי קניות למכירה במחיר הנמוך מעלות הבנייה.
מתווך אחר אומר – כל המוכרים בשוק היום הם בלחץ, צריכים מזומנים, ולכן זה זמן אידיאלי לקנייה, רק תקבע מחיר....תחליט כמה אתה רוצה להשקיע. תקבל נכס טוב בעד כספך.

צריך לשנס מתניים ביחד כדי לצאת מהמשבר
איך אפשר להניע מחדש את גלגלי תעשית מרכזי הקניות והרשתות הקמעונאיןות?
זו המשימה המרכזית שכולנו מתמודדים איתה. כולם אומרים שאנחנו צריכים לשתף פעולה. דיירים ובעלי נכסים מחויבים לעבוד ביחד כדי להחזיר את השוק לשפיות. ליצור קונצנזוס לטובת כולנו.
אחד מהקמעונאים הגדולים הדגיש כי צריך למצוא דרכים יצירתיות ליצור ניהול משותף של ההוצאות של קניון אשר מעיקות על השוכרים. ההוצאה הכוללת של הדיירים בקניונים אינה עומדת ביחס ישר למכירות בימים האלו ולכן חובה להקטין את הוצאות השהייה אשר גורמות לנו להתמוטט.
צריך לצמצם את שעות הפעילות, להיות גמישים בשעות הפתיחה והסגירה, לסגור בערבים ספציפיים אשר הם חלשים יותר, לפתוח מאוחר יותר בבוקר. זה יחסוך לכולם לא רק הוצאות תפעול ושכר עבודה , אלא גם יחסוך אנרגיה (תחשוב ירוק!).
אחד מבעלי הקניונים אומר - אנחנו חייבים לצאת מהמרחב המוגן וללכת אחרוה בזמן - לכתת רגליים, לדפוק על הדלתות, ליצור יחסים חדשים ולחזק יחסים קודמים...החברה שלו שמה דגש על נסיון להגיע לקמעונאים זרים, חדשים בשוק, וגם על מציאת אלטרנטיבות לא קונבנציונליות לדיירים קיימים כמו למשל בתי ספר, גני ילדים, ספריות, בתי תפילה, מוסדות עירוניים וממשלתיים, מוסדות רפואיים ואחרים.
יזם אחר הסכים והוסיף – "עלינו להכפיל את המאמצים ולמצוא את דיירי הרחוב שלהם חנות או שתיים, ולאפשר להם לגדול בתקופה זו. יש לעודד אותם להיכנס לקניונים אפילו במחיר של שכר דירה נמוך ומענק של השקעות בנכס. תמיד אומרים שהקניונים כולם נראים אותו דבר – זה הזמן ליצור חיוניות וחידוש של המרכזים. כך נוכל לבדל את המרכזים לתת להם אופי".

נעשינו חמדנים
"אנחנו הדיירים הפכנו להיות חמדניים. הרווח עניין אותנו, אחוז המכירות מכלל השוק עמד לנגד עיננו. כל היתר לא היה חשוב.
זה יתקן את עצמו בשנים הקרובות, עם ירידת מחירי הקרקע ותהליך של התרחבות איטית, יותר ריאלית של רשתות קמעונאיות . הם ינטשו את הפילוסופיה שדגלה בבחירת מיקום ללא קשר לתחרות (הקניבליזציה). אנחנו חייבים לאמץ קריטריונים של התרחבות ריאלית יותר וכך נמנע פתיחת חנויות במרחק 3 ק"מ אחת מהשנייה, לא נתפתה להקמה של מרכזים סמוכים זה לזה ונימנע מהתחרות עם עצמנו שאיפיינה את שנות השפע. ראה את הפריסה בפיניקס אריזונה של טארגט ושל וול מארט או של סטאר באקס בכל ארה"ב כדי להבין על מה המדובר. אין מקום יותר לצפיפות הזו של חנויות מאותה הרשת.
הנושא המרכזי של המאמר אינו הבעיות הייחודיות לתעשיית הקניונים שעלו בגלל המיתון אלא איך אפשר להתחיל לשקם...ההמלצה המרכזית היא שיתוף פעולה של שני הצדדים.

• הציטוטים הובאו מתוך מאמר בעיתון ICSC Dealmaking Issue שפורסם בפברואר 2009, על ידי Murray Shor, מייסד ועורך העיתון NEW YORK REAL ESTATE JOURNAL.

המשבר חוזר על עצמו
ב- 1994 הגעתי לארה"ב כמנכ"ל חברת ISAMER, חברת השקעות שהוקמה על ידי משפחות חבס, דנקנר ואיזקסון, מתוך כוונה לקנות נדל"ן מניב בארה"ב במחירי שחיטה, לשדרגו ולמכרו ברווח. שלוש שנים עבדתי בשוק האמריקאי. קנינו מרכזי קניות במחיר מצחיק, השקענו רבות תוך מחשבה קריאטיבית, ומכרנו ברווח. כך לדוגמה, קנינו את מרכז הקניות הפתוח הראשון של ג'ורג'יה, Daniel Village , בעיר אוגוסטה. כ- 25 אלף מ"ר נקנו תמורת 540 אלף דולר. השקענו כ- 6 מיליון דולר בשיפוצים, השכרנו לרשתות חזקות, ומכרנו ברווח יפה. באותה תקופה, קצת מעבר לאמצע המשבר שהחל בשנת 1989, היו למעלה מ- 5000 מרכזי קניות למכירה במחירים מצחיקים. מרכזים אשר הגיעו לפשיטת רגל, והועברו על ידי הבנקים לטיפול RTC , חברת הביטוח הפדראלית, שבבעלות הממשלה. דיירים הודיעו על סגירה של סניפים ללא הודעה מוקדמת. רשתות ענק התמוטטו. רשת WoolWorth הודיעה על סגירת 3000 סניפים בחודש אחד (והמנייה זינקה ב- 35% ביום ההודעה).
בסופו של המשבר, האמירו מחירי הנדל"ן לגבהים לא הגיוניים. חברות בינלאומיות רכשו מרכזים במחירים ששיקפו תשואה של 4% על מחיר הקנייה. מי שקנה סחורה במהלך המשבר ויכול היה ל"דגור" עליה, תוך שיקום ושידרוג של המרכזים, נהנה ממחיר מכירה מדהים.
האם גם המשבר הנוכחי יסתיים בטיפוס לגבהים חדשים? נראה לי שאין מי שמוכן להמר על כך כיום.
• עופר שחטר, מנכ"ל פרו-מול, ניהל חברה ישראלית שהשקיעה במרכזי קניות בארה"ב. עופר גר ועבד בארה"ב בין השנים 1994-1998.


גם בתקופת מיתון יש מי שמתרחב
במאמר שהתפרסם בגיליון מרץ של Shopping Centers Today , מתייחסים קמעונאים רבים לסיכוי שפורח מבין הריסות המשבר. למרות שמחלקת המחקר של ICSC צופה כי 73 אלף חנויות ייסגרו במחצית הראשונה של 2009, תוספת משמעותית ל- 148 אלף חנויות שנסגרו בשנת 2008, היא צופה גם כי למעלה מ- 100 אלף חנויות חדשות ייפתחו. זהו סימן טוב לתחילת יציאה מהמשבר, אומר רויס פוליאם, מנכ"ל רשת מועדוני הכושר Urban Fitness, המפעילה עשרות מועדונים ברחבי ארה"ב. יזמים ובעלי קניונים מוכנים כיום לקבל דיירים יציבים למרות שהם משלמים פחות, ולנו זו הזדמנות נפלאה להתרחב. גם רשת וול מארט הודיעה כי בכוונתה לפתוח 125 עד 140 חנויות חדשות של וול מארט בנוסף ל- 20 חנויות סופרמרקט של מועדון הקונים Sam's ו- 17 חנויות סופרמרקט רגילות.
 

רשימת הדיוור של פרומול
כל החדשות מעולם הקניונים הישר לתיבת האימייל שלך